L’investissement foncier forestier : un actif résilient dans un contexte incertain

Dans un contexte de forte volatilité des marchés financiers, et alors que l’immobilier résidentiel a connu un repli significatif entre le T4 2022 et le T4 2024 (−6 % sur l’ancien, source : INSEE), les actifs fonciers — forêts, vignes, terres agricoles — apparaissent comme des solutions pertinentes de diversification patrimoniale.

Longtemps considérée comme une hypothèse, la décorrélation de ces actifs par rapport aux marchés actions, obligations, et à l’immobilier (SCPI) a récemment été confirmée en s’appuyant sur un jeu de données construit sur les 25 dernières années.

En début d’année 2025, l’IEIF, en partenariat avec l’ASFFOR (Association des Sociétés et Fonds Forestiers) et ses membres (sociétés de gestion spécialisées), a publié les résultats d’un travail de fond sur la performance historique des fonds forestiers collectifs.

L’indice IEIF ASFFOR Fonds Forestiers France®, qui retrace l’évolution de la valeur des groupements forestiers depuis 1997, met en évidence plusieurs éléments majeurs :

• Corrélation négative avec les marchés actions, obligations et SCPI.

• Corrélation positive à 67 % avec l’inflation : la forêt agit effectivement comme protection partielle contre la hausse des prix.

• Performance annualisée sur 20 ans : supérieure à 5 % nette de frais.

• Volatilité annualisée : inférieure à 4 %.

  
  

Ces résultats confirment que l’investissement forestier, souvent perçu comme un actif refuge à performance modeste, s’est en réalité distingué par un couple rendement/risque honorable.

Pourquoi cette performance en longue période ?

L’évolution positive de cet indice s’explique par deux dynamiques structurelles :

• Une demande croissante pour le bois, provenant notamment des secteurs de la construction, de l’énergie ou encore de la merranderie, alors que l’offre demeure insuffisante.

• La capacité des sociétés de gestion à acquérir des forêts en deçà de leur valeur d’expertise, puis à les valoriser par une gestion adoptée avec une vision de long terme.

Une classe d’actifs désormais accessible aux particuliers

Pendant des décennies, l’investissement forestier était réservé à une clientèle fortunée. Aujourd’hui, une offre accessible se développe, dès 1 000 € d’investissement, notamment via la société de gestion France Valley, leader de l’investissement foncier en Europe et partenaire de Courtana :

Gamme France Valley Forêts (France)

• Objectif : collecter 15 M€ par millésime pour acquérir une dizaine de forêts en France (hors pourtour méditerranéen).

• Fiscalité avantageuse :

  
  

  Éligibilité au dispositif IR-PME : réduction d’impôt de 18 % du montant investi (en contrepartie d’une prise de risque en capital et d’un blocage des parts allant jusqu’à la fin de la 5ème année). La réduction est soumise au plafonnement global des niches fiscales, et les versements sont limités à 100 000 Euros pour un couple (50 000 Euros pour une personne seule) ;

  
  

  Dispositif Monichon : abattement de 75 % sur les droits de mutation (donation / succession), en contrepartie d’un engagement de gestion durable pris par France Valley

  
  
  
  

Gamme France Valley Revenu Europe

• Investissement dans une dizaine de pays : France, Irlande, pays nordiques et baltes, Allemagne, Europe centrale (Roumanie, Slovaquie) – liste ayant vocation à s’allonger, plus pays étant encore à l’étude.

• Objectif de diversification : accroître l’exposition aux essences de bois, aux climats et aux chaînes de valeur.

Même si la majeure partie du patrimoine est localisée à l’étranger, ce produit est bien éligible au dispositif IR-PME (réduction d'impôt sur le revenu, sous conditions).

France Valley propose également, à des fins de diversification, des fonds d’investissement dans les vignobles de Champagne et de Bourgogne, ainsi que dans les terres agricoles françaises.

Tous sont accessibles à partir de 1 000 €, et éligibles à des dispositifs fiscaux permettant de compléter la performance potentielle (non garantie) par une réduction d’impôt sur le revenu (sous conditions)

Pour obtenir plus d’informations sur ces produits d’investissement foncier et leur fiscalité, COURTANA se tient à votre disposition et pourra vous mettre en relation avec un conseiller France Valley le cas échéant.